Procesbevillingsnævnet giver tilladelse til at indbringe sag for Højesteret om fristen for udlejers erstatningskrav mod fraflyttet lejer

Nedenstående artikel beskriver Procesbevillingsnævnets anketilladelse fra 2020 og de juridiske synspunkter, som Fisker Advokater gjorde gældende på udlejerens vegne.

Sagens baggrund

I en sag, hvor Fisker Advokater repræsenterede en mindre privat udlejer, meddelte Procesbevillingsnævnet den 23. juni 2020 tilladelse til at indbringe sagen for Højesteret.

Sagen angik, om 2-ugersfristen i den dagældende lejelovs § 98, stk. 2, for fremsættelse af krav mod en fraflyttet lejer også omfattede egentlige erstatningskrav efter den dagældende lejelovs § 25, stk. 2.

Konkret drejede sagen sig om et erstatningskrav vedrørende en beskadiget køkkenbordplade. Udlejeren fremsatte først kravet efter udløbet af 2-ugersfristen.

Det principielle juridiske spørgsmål

Fisker Advokater gjorde gældende, at egentlige erstatningskrav som følge af lejers uforsvarlige adfærd ikke var omfattet af den dagældende lejelovs § 98, stk. 2.

Synspunktet var navnlig begrundet i bestemmelsens ordlyd og henvisningen til § 98, stk. 1, der regulerede lejerens pligt til at aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med de lovbestemte undtagelser.

Efter udlejerens opfattelse var der grundlag for at sondre mellem almindelige istandsættelseskrav og egentlige erstatningskrav som følge af lejers culpøse eller forsætlige beskadigelse af det lejede.

Der blev endvidere henvist til, at retspraksis om spørgsmålet ikke var entydig. Visse ældre afgørelser støttede, at egentlige erstatningskrav ikke var omfattet af præklusionsfristen, mens nyere landsretspraksis pegede i modsat retning.

Anketilladelsen og sagens behandling

Procesbevillingsnævnet meddelte den 23. juni 2020 tilladelse til anke til Højesteret.

Sagen blev indbragt for Højesteret den 20. juli 2020.

Procesbevillingsnævnets oprindelige omtale af anketilladelsen kan læses her: Lejesag om fristen for udlejers erstatningskrav mod fraflyttet lejer.

Højesterets efterfølgende afgørelse

Ved dom af 29. september 2021 afgjorde Højesteret spørgsmålet og fastslog, at fristen også omfattede krav som følge af lejers uforsvarlige adfærd, når kravet udsprang af lejerens forpligtelse til at aflevere det lejede i den foreskrevne stand.

Højesteret lagde således ikke udlejerens fortolkning til grund. De lovbestemte undtagelser vedrørende skjulte mangler og svig skulle fortsat respekteres, men ingen af undtagelserne førte til, at udlejeren kunne fremsætte det omtvistede krav efter fristens udløb.

Dommen afklarede et hidtil omdiskuteret spørgsmål om forholdet mellem lejerens erstatningsansvar og udlejerens reklamationsfrist ved fraflytning. Den dagældende lejelovs § 98 er siden afløst af reglerne i lejelovens § 187.

Læs den særskilte gennemgang af Højesterets dom af 29. september 2021.

Fisker j.nr. 100266 • BS-29153/2020-HJR • Højesterets dom af 29. september 2021 (U.2021.5395H)