Højesteret har d. 29. september 2021 afsagt dom i den af Fisker Advokater ankede dom om forståelse af 14-dages fristen i lejelovens § 98, stk. 2.

Højesteret har d. 29. september 2021 afsagt en vigtig og principiel dom om, hvorvidt alle krav, herunder krav, der skyldes lejers culpøse/forsætlige adfærd, skal fremsættes inden fristen på 2 uger, der fremgår af lejelovens § 98, stk. 2.

Retspraksis, og den juridiske litteratur, har været uafklaret frem til nu. I to ældre afgørelser (GD 1997.09B og GD 2015.67V) nåede retterne frem til, at erstatningskrav ikke omfattedes af præklusionsfristen i lejelovens § 98, stk. 2. Nyere retspraksis (bl.a. TBB 2017.453Ø og U2020.1936V) konkluderede, at også krav på erstatning omfattedes af 2-ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2.

I den pågældende sag repræsenterede vi en mindre udlejer, der over for sin lejer havde fremsat krav om erstatning for en ødelagt bordplade efter udløbet af 2-ugers fristen. Et sådant krav udgør et erstatningskrav og omfattes ikke af den sædvanlige indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Om kravet kunne fremsættes efter udløbet af 2-ugers fristen var til pådømmelse i boligretten og landsretten og endelig Højesteret.

Vores synspunkt var grundlæggende det, at der ikke findes et særligt hensyn at tage til den lejer, der forsætligt/culpøst har ødelagt et lejemål, hvor lejer som udgangspunkt er erstatningsansvarlig efter lejelovens § 25, stk. 2. Derudover omtaler lejelovens § 98, stk. 1., som stk. 2. henviser til, ikke erstatningskrav og krav, der baserer sig på lejers culpøse adfærd. Højesteret fandt imidlertid, at lejelovens § 98, stk. 2 – efter sin ordlyd og formål – må forstås sådan, at den omhandler alle krav, uanset om kravet baserer sig på lejers uforsvarlige adfærd, når ikke der er tale om en skjult mangel eller svig.

Dommen sætter et længe ventet punktum og klarhed over retstilstanden.

Udlejere skal derfor – uanset, hvor groft og indlysende et forhold, der måtte være tale om fra lejers side – fremsætte deres krav over for lejer inden udløbet af 2-ugers fristen i lejelovens § 98, stå. 2.

Sammen med en anden ny Højesterets dom fra d. 1. september 2021 om udlejers reklamationspligt ved fremsættelse af krav om skjulte mangler (lejelovens § 98, stk. 2, 3. pkt.), er der “ingen tid at spilde” for udlejere i fraflytningssituationen, da krav vedrørende en skjult mangel fremsat efter 2 måneder, var fremsat for sent.

(Fisker j.nr. 100266 • BS-29153/2020-HJR • 2021)