Fisker Advokater vandt sag for andelsboligforening mod underentreprenør for skade forvoldt under renovering af andelshavers lejlighed

I forbindelse med en andelshavers renovering af sin andelslejlighed i 2021, opstod der en omfattende vandskade i både andelshaverens lejlighed, ejendommen og etageadskillelserne. Andelshaveren havde indgået aftale med en totalentreprenør (Bauhaus) til at udføre arbejdet, som derefter engagerede en underentreprenør. Under arbejdet overskar underentreprenøren ved en fejl et aktivt vandrør, hvilket forårsagede betydelig skade.

Da hverken andelshaverens ansvarsforsikringsselskab, totalentreprenøren eller underentreprenøren (nu konkursramt) ville anerkende erstatningsansvaret, indledte andelsboligforeningen sag om isoleret bevisoptagelse mod både andelshaverens og underentreprenørens forsikringsselskaber.

Skønserklæringen vurderede udbedringsomkostningerne til ca. 250.000 kr., men andelsboligforeningen indhentede konkrete tilbud, der viste, at de reelle omkostninger ville være tæt på 650.000 kr. Fisker Advokater anbefalede derfor at rejse krav ved udtagelse af stævning for det fulde beløb.

Andelshaveren gjorde gældende ikke at have handlet ansvarspådragende og kunne til støtte herfor henvise til en ny Højesteretsdom (U.2023.5081), der fremkom under sagens behandling og fastslog, at andelshavere ikke er objektivt ansvarlige for skader som følge af egne installationer – analogt til lejeloven. Underentreprenøren påstod, at kravet burde rettes mod totalentreprenøren og forklarede, at han havde handlet efter instruktion og ikke begået fejl.

Efter flere års retssagsbehandling og hovedforhandling over flere dage, fremkom retten med en skriftlig tilkendegivelse som parterne accepterede ved et forlig, hvorefter underentreprenøren blev fundet ansvarlig for ca. 90 % af andelsboligforeningens krav. Retten lagde vægt på, at underentreprenøren burde have sikret sig, at det pågældende vandrør ikke var aktivt. Andelshaveren blev derimod frifundet med henvisning til Højesterets nye praksis.

Sagen viser:

• At en selvstændigt virkende underentreprenør kan gøres direkte ansvarlig over for, i det konkrete tilfælde en andelsboligforening, uanset at andelshaver havde indgået aftale med en totalentreprenør. Dette er i overensstemmelse med gældende ret og retspraksis om ansvar for selvstændigt virkende tredjemænd.

• At skønserklæringer alene er vejledende (et skøn) – det faktisk dokumenterede tab dannede grundlag for erstatningskravet, ikke skønserklæringen.

• At andelshavere efter Højesterets dom (U.2023.5081H) ikke længere er tæt på objektivt ansvarlige for skader som følge af egne installationer, jf. lejeloven analogt.

(Fisker j.nr. 100347 • BS-27973/2023-GLO • 2025)