Østre Landsret: Lejlighedsejer havde brugsret til kælderrum i ejerforening
Østre Landsret ændrede ved dom af 21. december 2021 Københavns Byrets afgørelse i en tvist mellem en ejerforening og en lejlighedsejer om retten til at benytte et kælderrum, der var en del af ejendommens fællesareal.
Landsretten fandt det godtgjort, at lejlighedsejeren havde brugsret til kælderrummet på grundlag af en gyldig beslutning truffet af ejerforeningens bestyrelse.
Fisker Advokater repræsenterede ejerforeningen, som havde fået medhold ved byretten, men som ikke fik medhold i landsretten.
Sagens baggrund
Tvisten angik et kælderrum i en ejerforening i København. En lejlighedsejer havde gennem en længere årrække benyttet kælderrummet, ligesom tidligere ejere af den pågældende lejlighed havde gjort.
Ejerforeningen gjorde gældende, at lejlighedsejeren ikke havde nogen ret til at disponere over rummet, der udgjorde en del af foreningens fællesareal. Foreningen krævede derfor, at ejeren ophørte med benyttelsen.
Lejlighedsejeren bestred kravet og henviste blandt andet til den hidtidige kælderrumsfordeling og den mangeårige benyttelse af rummet.
Ved dom af 10. oktober 2019 gav Københavns Byret ejerforeningen medhold. Lejlighedsejeren ankede herefter dommen til Østre Landsret.
Den tidligere kælderrumsfordeling
Et centralt spørgsmål under ankesagen var betydningen af en håndtegnet skitse over kælderrummene med betegnelsen “NY FORDELING”.
Skitsen var i marts 2008 blevet fremsendt til ejerforeningens medlemmer af den daværende administrator sammen med et generalforsamlingsreferat.
Under ankesagen blev der afgivet supplerende forklaringer om kælderrummenes faktiske fordeling, tidligere bestyrelsesbeslutninger og den måde, hvorpå fordeling og benyttelse af rummene havde været administreret.
Det fremgik blandt andet af bevisførelsen, at ejerforeningens bestyrelse i marts 2011 havde besluttet ikke at ændre den eksisterende kælderrumsfordeling, selv om skitsen ikke på alle punkter svarede til de faktiske forhold.
Østre Landsrets begrundelse
Landsretten konstaterede indledningsvis, at ejerforeningens vedtægter ikke regulerede medlemmernes adgang til at disponere over kælderrum eller andre depotrum.
Efter bevisførelsen lagde landsretten til grund, at den tidligere kælderrumsfordeling allerede forelå, inden lejlighedsejeren erhvervede sin lejlighed i 2007.
Landsretten fandt endvidere, at skitsen var udarbejdet af den daværende administrator som udmøntning af en beslutning truffet af ejerforeningens bestyrelse, og at bestyrelsen i 2011 havde besluttet at fastholde den pågældende fordeling.
Det blev samtidig lagt til grund, at ejeren af den omhandlede ejerlejlighed ved fordelingen var tillagt brugsret til et kælderrum.
Østre Landsret fandt på denne baggrund, at lejlighedsejeren havde godtgjort sin ret til at benytte kælderrummet på grundlag af en gyldig bestyrelsesbeslutning.
Landsretten tog derfor lejlighedsejerens påstand om frifindelse til følge og ændrede byrettens dom.
Ejerforeningen blev pålagt at betale 41.500 kr. i sagsomkostninger for begge instanser.
Kunne ejerforeningen senere ændre fordelingen?
Landsretten tog udtrykkeligt forbehold for et spørgsmål, som ikke blev afgjort ved dommen.
Landsretten bemærkede således, at der ikke med afgørelsen var taget stilling til, om ejerforeningen var berettiget til at træffe beslutning om en ændret fordeling af kælderrummene mellem de medlemmer, der havde brugsret til sådanne rum, eller i givet fald på hvilken måde dette kunne ske.
Dommen fastslog dermed lejlighedsejerens eksisterende brugsret, men afklarede ikke de retlige betingelser for en eventuel senere ændring af kælderrumsfordelingen.
Dommens betydning for ejerforeninger
Afgørelsen illustrerer betydningen af at kunne dokumentere grundlaget for en eksisterende fordeling af fællesarealer og kælderrum i en ejerforening.
Det afgørende var i denne sag ikke alene den langvarige faktiske benyttelse, men navnlig at brugsretten efter landsrettens bevisvurdering havde grundlag i en gyldig bestyrelsesbeslutning.
Dommen viser samtidig, at der må sondres mellem spørgsmålet om, hvorvidt en lejlighedsejer allerede har en gyldigt etableret brugsret, og det særskilte spørgsmål om ejerforeningens adgang til senere at ændre fordelingen.
Det sidste spørgsmål blev ikke afgjort af Østre Landsret.
Den tidligere afgørelse
Fisker Advokater har også omtalt byrettens oprindelige dom fra 2019, hvor ejerforeningen fik medhold.
Østre Landsret · Dom af 21. december 2021 · BS-47732/2019-OLR · Københavns Byret: BS-49396/2018-KBH · Fisker j.nr. 100205