Østre Landsret opretholdt tidsbegrænsninger i beboelseslejemål

Østre Landsret ændrede ved dom af 3. juli 2026 boligrettens afgørelser i to sager om tidsbegrænsning af beboelseslejemål. Landsretten fandt efter en samlet konkret vurdering, at de aftalte tidsbegrænsninger var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Fisker Advokater repræsenterede begge lejere, som havde fået medhold i boligretten, men ikke i landsretten.

Sagens baggrund

Sagerne vedrørte to beboelseslejemål i en ejendom på Stockholmsgade på Østerbro i København. Udlejeren var Ravnsnæs Invest ApS, hvis direktør og eneanpartshaver havde planer om, at hendes børn senere skulle benytte lejlighederne.

Lejekontrakterne indeholdt aftaler om tidsbegrænsning, uden at begrundelsen herfor fremgik af kontrakternes § 11.

Lejerne gjorde gældende, at tidsbegrænsningerne ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerselskabets egne forhold, jf. lejelovens § 173, stk. 3.

Et centralt spørgsmål var, hvilken betydning kapitalejerens private og familiemæssige boligplaner kunne tillægges, når udlejeren var et selvstændigt kapitalselskab.

Boligrettens afgørelser

Ved domme af 27. januar 2025 gav boligretten ved Københavns Byret lejerne medhold og tilsidesatte tidsbegrænsningerne.

Udlejeren ankede herefter begge domme til Østre Landsret.

Læs omtalen af boligrettens oprindelige afgørelser.

Østre Landsrets begrundelse

Landsretten tog udgangspunkt i lejelovens § 173, stk. 3, hvorefter en tidsbegrænsning kan tilsidesættes, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Landsretten foretog en samlet vurdering af omstændighederne ved lejeaftalernes indgåelse.

Der blev blandt andet lagt vægt på størrelsen af de aftalte lejer, eneejerens forklaring om det oprindelige formål med ejendommens erhvervelse og en ansøgning om ombygningstilladelse af 30. juni 2018.

Af denne ansøgning fremgik det, at ejendommen blandt andet var planlagt anvendt til boligformål for ejeren og dennes familie, herunder boliger til børnene.

På baggrund af den samlede bevisførelse fandt landsretten, at udlejerselskabet havde løftet bevisbyrden for, at tidsbegrænsningerne var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Det førte ikke til et andet resultat, at ejendommen var erhvervet af og lejeaftalerne indgået med et kapitalselskab, hvor den pågældende person var direktør og eneanpartshaver.

Det var heller ikke afgørende, at begrundelsen for tidsbegrænsningerne ikke fremgik af lejekontrakternes § 11.

Østre Landsret ændrede derfor boligrettens domme og frifandt udlejerselskabet i begge sager.

Det principielle juridiske spørgsmål

Sagerne rejser et principielt spørgsmål om fortolkningen af begrebet “udlejerens forhold” i lejelovens § 173, stk. 3, når udlejeren er et kapitalselskab.

Efter lejernes opfattelse skal vurderingen tage udgangspunkt i kapitalselskabets egne forhold som selvstændigt juridisk retssubjekt. En kapitalejers private og familiemæssige boligplaner kan efter denne opfattelse ikke uden videre sidestilles med selskabets forhold.

Landsrettens afgørelse bygger på en samlet konkret vurdering og indeholder ikke en udtrykkelig generel stillingtagen til rækkevidden af identifikation mellem et kapitalselskab og dets kapitalejer.

Fisker Advokater har på vegne af begge lejere opnået Procesbevillingsnævnets tilladelse til at indbringe det principielle spørgsmål for Højesteret.

Østre Landsret · BS-7340/2025-OLR og BS-7342/2025-OLR · Dom af 3. juli 2026