Tidsbegrænsede lejemål: Tilladelse til anke til Højesteret
Fisker Advokater har på vegne af to lejere fået Procesbevillingsnævnets tilladelse til at indbringe Østre Landsrets dom af 3. juli 2026 for Højesteret. Sagerne handler om, hvorvidt et kapitalselskab kan begrunde tidsbegrænsning af beboelseslejemål med, at selskabets eneejers børn senere skal benytte boligerne.
Sagens baggrund: Tidsbegrænsning begrundet i familiens boligplaner
Sagerne vedrører to beboelseslejemål i en ejendom på Stockholmsgade på Østerbro. Begge lejeaftaler var tidsbegrænsede, med aftalt ophør i henholdsvis 2025 og 2031.
Udlejer var et kapitalselskab. Som begrundelse for tidsbegrænsningerne henviste selskabet til, at dets eneejers børn senere skulle overtage lejlighederne som led i et planlagt familiekollektiv.
Fisker Advokater anlagde på vegne af lejerne sager om tilsidesættelse af tidsbegrænsningerne efter lejelovens § 173, stk. 3.
Boligretten gav lejerne medhold
Ved dom af 27. januar 2025 tilsidesatte boligretten ved Københavns Byret begge tidsbegrænsninger og bestemte, at lejemålene skulle fortsætte på tidsubegrænsede vilkår.
Dommen blev afsagt med stemmerne 2-1. De to dommere, der gav lejerne medhold, begrundede resultatet forskelligt.
Den juridiske dommer lagde vægt på, at selskabet og dets eneejer var forskellige juridiske subjekter, som ikke skulle identificeres med hinanden ved vurderingen efter lejelovens § 173, stk. 3. Selskabets egne forhold var ikke nærmere belyst, og selskabet havde derfor ikke bevist, at tidsbegrænsningerne var tilstrækkeligt begrundede.
Den anden dommer i flertallet fandt efter en konkret vurdering, at planerne om børnenes senere indflytning ikke havde tilstrækkelig styrke til at begrunde tidsbegrænsningerne.
Læs vores tidligere omtale af boligrettens dom.
Østre Landsret ændrede boligrettens dom
Udlejer ankede dommen. Ved dom af 3. juli 2026 ændrede Østre Landsret boligrettens afgørelse og frifandt udlejer. De aftalte tidsbegrænsninger blev dermed opretholdt.
Landsretten fandt efter en samlet vurdering af omstændighederne ved lejeaftalernes indgåelse, at udlejer havde bevist, at tidsbegrænsningerne var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.
Landsretten lagde blandt andet vægt på:
- størrelsen af de aftalte lejer,
- forklaringen om det oprindelige formål med erhvervelsen af ejendommen, og
- en ansøgning om ombygningstilladelse fra 2018, som beskrev planerne om et familiekollektiv og boliger til ejerens børn.
Det kunne efter landsrettens vurdering under de foreliggende omstændigheder ikke føre til et andet resultat, at ejendommen var erhvervet af et selskab, og at lejeaftalerne var indgået med selskabet. Landsretten fandt heller ikke, at den manglende begrundelse for tidsbegrænsningerne i lejekontrakterne ændrede vurderingen.
Læs vores særskilte omtale af Østre Landsrets dom af 3. juli 2026.
Procesbevillingsnævnet har givet tredjeinstansbevilling
Fisker Advokater ansøgte på vegne af begge lejere om tilladelse til at anke landsrettens dom til Højesteret.
Den 8. oktober 2026 gav Procesbevillingsnævnet begge lejere tilladelse til anke til Højesteret.
Tilladelsen giver mulighed for at få Højesterets prøvelse af landsrettens dom. Højesteret har endnu ikke taget stilling til sagerne, og tredjeinstansbevillingen indebærer ikke i sig selv, at landsrettens resultat er ændret.
Det principielle spørgsmål: Hvad omfatter “udlejerens forhold”?
Sagernes centrale spørgsmål er fortolkningen af udtrykket “udlejerens forhold” i lejelovens § 173, stk. 3, når udlejer er et kapitalselskab.
Fisker Advokater har i ansøgningen til Procesbevillingsnævnet fremhævet, at spørgsmålet er, om kapitalejerens private og familiemæssige interesser overhovedet kan indgå som begrundelse for tidsbegrænsningen, når udlejer er et selskab og dermed et selvstændigt juridisk retssubjekt.
Det spørgsmål går forud for den konkrete vurdering af, om planerne om børnenes senere brug af boligerne var tilstrækkeligt underbyggede. Lejernes synspunkt er, at begrundelsen skal vurderes ud fra udlejerselskabets egne forhold, og at selskabet og kapitalejeren ikke kan identificeres med hinanden ved denne vurdering.
Landsretten accepterede under de konkrete omstændigheder, at planerne om eneejerens børns senere brug af lejlighederne kunne begrunde tidsbegrænsningerne, selv om selskabet var udlejer.
En afgørelse fra Højesteret vil kunne afklare rækkevidden af “udlejerens forhold” og få betydning for tidsbegrænsede beboelseslejemål, hvor udlejer er et kapitalselskab.
Østre Landsret · BS-7340/2025-OLR og BS-7342/2025-OLR · Dom af 3. juli 2026
Procesbevillingsnævnet · J.nr. 26/19352 og 26/20932 · Appeltilladelse af 8. oktober 2026
Rådgivning om tidsbegrænsede lejemål
Fisker Advokater rådgiver både lejere og udlejere om tidsbegrænsede lejeaftaler og bistår med tvister og retssager inden for lejeretten.