I sagen repræsenterede Fisker Advokater ejerforeningen for Østre Landsret. Landsretten gav ejerforeningen medhold og fastslog, at bestyrelsen havde kompetence til at anlægge og anke sag uden forudgående godkendelse på en generalforsamling.

Sagen udsprang af en tvist om inddrivelse af skyldige fællesudgifter fra en ejer af en erhvervsejerlejlighed. Byretten havde afvist sagen med den begrundelse, at beslutningen om at anlægge retssag efter rettens opfattelse krævede forudgående generalforsamlingsbeslutning.

For ejerforeningen gjorde vi gældende, at inddrivelse af fællesudgifter ligger inden for bestyrelsens almindelige forvaltnings- og driftskompetence efter vedtægterne. Hvis bestyrelsen ikke kunne anlægge og føre retssager vedrørende foreningens løbende krav, ville det i praksis vanskeliggøre – eller helt lamme – foreningens mulighed for effektiv håndhævelse af sine rettigheder.

Østre Landsret tiltrådte dette synspunkt. Landsretten fastslog, at beslutning om at anlægge og anke sag om inddrivelse af fællesudgifter ikke udgør en ekstraordinær disposition, der kræver generalforsamlingsgodkendelse, men ligger inden for bestyrelsens kompetence.

Afgørelsen er principielt vigtig for ejerforeninger. Den fastslår, at bestyrelsen – inden for rammerne af vedtægterne – kan træffe beslutning om retlige skridt som led i den almindelige drift, uden at hver enkelt retssag skal forelægges for generalforsamlingen.

Grænsen mellem bestyrelsens kompetence og generalforsamlingens beslutningsområde afhænger dog altid af vedtægternes ordlyd og den konkrete dispositions karakter. I sager om større, ekstraordinære eller økonomisk vidtgående skridt kan situationen være en anden.

(Fisker j.nr. 100391 • BS-5457/2024-OLR • 2025)

Retten på Frederiksberg har i en nylig sag fastslået, at spørgsmålet om korrekt opgørelse af maksimalpris og forbedringsværdi ved salg af andelsbolig er et juridisk spørgsmål – ikke et spørgsmål for syn og skøn.

Sagen vedrørte salg af et andelshus i København NV. Køberne gjorde gældende, at kælderens forbedringsværdi var forkert opgjort, og at der derfor forelå ulovlig overpris. I den forbindelse havde køberne indhentet en “uvildig” advokaterklæring, hvorefter kælderen efter deres opfattelse var forkert vægtet med ca. 150.000 kr.

Køberne begærede herefter isoleret bevisoptagelse og fremlagde et skønstema med det formål at få fastlagt, hvorvidt den anvendte maksimalpris var korrekt opgjort, og i benægtende fald hvad den korrekte maksimalpris skulle være.

Vi gjorde gældende, at skønstemaet reelt angik et juridisk spørgsmål. Der blev blandt andet henvist til Østre Landsrets afgørelse U.2024.3876Ø, hvor landsretten afskar syn og skøn i en lignende sag, idet vurderingen af, om bestemte forbedringer var korrekt opgjort, ikke var et teknisk spørgsmål, men et retligt.

Retten på Frederiksberg var enig og afviste begæringen om syn og skøn. Retten lagde vægt på, at fortolkning af vedtægter, anvendelse af maksimalprisreglerne og den retlige kvalifikation af forbedringer ikke kan overlades til en skønsmand.

Afgørelsen er principielt vigtig for sælgere af andelsboliger, der mødes med krav om overpris i forbindelse med forbedringsopgørelser. Tvister om maksimalpris er som udgangspunkt juridiske og skal afgøres af domstolene

(Fisker j.nr. 100618 • BS-47512/2025-FRB • 2025)

I forbindelse med en andelshavers renovering af sin andelslejlighed i 2021, opstod der en omfattende vandskade i både andelshaverens lejlighed, ejendommen og etageadskillelserne. Andelshaveren havde indgået aftale med en totalentreprenør (Bauhaus) til at udføre arbejdet, som derefter engagerede en underentreprenør. Under arbejdet overskar underentreprenøren ved en fejl et aktivt vandrør, hvilket forårsagede betydelig skade.

Da hverken andelshaverens ansvarsforsikringsselskab, totalentreprenøren eller underentreprenøren (nu konkursramt) ville anerkende erstatningsansvaret, indledte andelsboligforeningen sag om isoleret bevisoptagelse mod både andelshaverens og underentreprenørens forsikringsselskaber.

Skønserklæringen vurderede udbedringsomkostningerne til ca. 250.000 kr., men andelsboligforeningen indhentede konkrete tilbud, der viste, at de reelle omkostninger ville være tæt på 650.000 kr. Fisker Advokater anbefalede derfor at rejse krav ved udtagelse af stævning for det fulde beløb.

Andelshaveren gjorde gældende ikke at have handlet ansvarspådragende og kunne til støtte herfor henvise til en ny Højesteretsdom (U.2023.5081), der fremkom under sagens behandling og fastslog, at andelshavere ikke er objektivt ansvarlige for skader som følge af egne installationer – analogt til lejeloven. Underentreprenøren påstod, at kravet burde rettes mod totalentreprenøren og forklarede, at han havde handlet efter instruktion og ikke begået fejl.

Efter flere års retssagsbehandling og hovedforhandling over flere dage, fremkom retten med en skriftlig tilkendegivelse som parterne accepterede ved et forlig, hvorefter underentreprenøren blev fundet ansvarlig for ca. 90 % af andelsboligforeningens krav. Retten lagde vægt på, at underentreprenøren burde have sikret sig, at det pågældende vandrør ikke var aktivt. Andelshaveren blev derimod frifundet med henvisning til Højesterets nye praksis.

Sagen viser:

• At en selvstændigt virkende underentreprenør kan gøres direkte ansvarlig over for, i det konkrete tilfælde en andelsboligforening, uanset at andelshaver havde indgået aftale med en totalentreprenør. Dette er i overensstemmelse med gældende ret og retspraksis om ansvar for selvstændigt virkende tredjemænd.

• At skønserklæringer alene er vejledende (et skøn) – det faktisk dokumenterede tab dannede grundlag for erstatningskravet, ikke skønserklæringen.

• At andelshavere efter Højesterets dom (U.2023.5081H) ikke længere er tæt på objektivt ansvarlige for skader som følge af egne installationer, jf. lejeloven analogt.

(Fisker j.nr. 100347 • BS-27973/2023-GLO • 2025)