Boligretten: Lejeforhøjelse for fælles el underkendt – dommen er anket

Fisker Advokater fik medhold for en gruppe lejere i en sag om lejeforhøjelse for fælles el. Boligretten ved Retten i Lyngby fandt, at udlejer ikke kunne medtage den pågældende eludgift i skatte- og afgiftsvarslingen ved at ændre opkrævningsmåden. Dommen er anket til Østre Landsret.

Sagens baggrund: Fælles el flyttet fra forbrugsregnskab til husleje

Sagen vedrørte en række seniorboliger, hvor udgifter til el på fællesarealer, herunder restaurant, køkken og gangarealer, tidligere var blevet opkrævet hos lejerne over forbrugsregnskaberne.

Efter indsigelse mod denne opkrævningsform varslede udlejer i 2024 en lejeforhøjelse efter lejelovens §§ 46-47 om skatter og afgifter. Udlejer ønskede at medtage hele udgiften til fælles el i varslingen og fordele forhøjelsen efter den gældende leje.

Huslejenævnet fandt ved afgørelse af 7. november 2024, at der alene kunne medtages elafgifter og ikke den samlede udgift til el. Udlejer indbragte sagen for boligretten.

Lejernes synspunkter

På vegne af de lejere, vi repræsenterede, gjorde Fisker Advokater blandt andet gældende, at udlejer ikke havde dokumenteret en stigning i offentlige skatter eller afgifter, som kunne begrunde den varslede forhøjelse.

Vi fremhævede, at posten fælles el havde karakter af en forbrugsrelateret driftsudgift, og at den tidligere opkrævning over forbrugsregnskaberne ikke i sig selv gav hjemmel til at medtage udgiften i en skatte- og afgiftsvarsling.

Boligretten gav lejerne medhold med stemmerne 2-1

Ved dom af 23. oktober 2026 frifandt boligretten ved Retten i Lyngby lejerne. Dommen blev afsagt med stemmerne 2-1.

Flertallet henviste til Højesterets praksis og forarbejderne til lejelovens § 47 om betydningen af ændringer i taksterne. I den konkrete sag var forhøjelsen begrundet i en ændring af opkrævningsmåden og ikke i en stigning i afgiften til el.

Flertallet fandt derfor ikke grundlag for den pågældende lejeforhøjelse. Det ændrede ikke vurderingen, at udgiften tidligere havde været medtaget i forbrugsregnskaberne.

Retten fandt heller ikke grundlag for at hjemvise sagen til Huslejenævnet til fortsat behandling.

Mindretallet fandt, at udgiften kunne medtages efter lejelovens § 47, når den for første gang blev opkrævet gennem en skatte- og afgiftsvarsling. Mindretallet lagde også vægt på den offentlige regulering af elpriserne.

Udlejer blev pålagt at betale i alt 210.000 kr. i sagsomkostninger til de advokatrepræsenterede lejere.

Dommens betydning for lejeforhøjelse for fælles el

Dommen illustrerer betydningen af at skelne mellem ændringer i takster og ændringer i den måde, en udgift opkræves på. Flertallet fandt i den konkrete sag, at en omlægning af opkrævningen af fælles el ikke kunne begrunde den varslede lejeforhøjelse efter reglerne om skatter og afgifter.

Dommen er anket til Østre Landsret

Udlejer har ved ankestævning af 6. november 2026 anket dommen til Østre Landsret. I anken fastholder udlejer, at hele udgiften til fælles el kan indgå i skatte- og afgiftsvarslingen, og anfægter desuden boligrettens afgørelse om sagsomkostninger.

Udlejer har samtidig ansøgt Procesbevillingsnævnet om tilladelse til anke, hvis en sådan tilladelse findes nødvendig. Udlejer mener, at anke kan ske uden tilladelse, mens ansøgningen skal sikre muligheden for anke, hvis vurderingen bliver en anden.

Omtalen vedrører boligrettens dom. Sagens endelige udfald er endnu ikke afklaret.

Fisker Advokater repræsenterede en gruppe af lejerne i boligretten. Udlejer var repræsenteret af advokat Anne Louise Husen fra Husen Advokater, som også har indgivet ankestævningen på udlejers vegne.

Retten i Lyngby, boligretten · BS-60248/2024-LYN · Dom af 23. oktober 2026
Ankestatus opdateret den 6. november 2026.

Rådgivning om lejeforhøjelser og skatter og afgifter

Fisker Advokater rådgiver lejere, beboerrepræsentationer og udlejere om lejeforhøjelser, forbrugsregnskaber og tvister om skatter og afgifter og bistår med sager ved huslejenævnene og domstolene.

Læs mere om vores rådgivning inden for lejeret.

Østre Landsret: Påstået chikane kunne ikke begrunde ophævelse af lejemål

Fisker Advokater fik medhold for en lejer i begge instanser i en sag om ophævelse af lejemål og opsigelse på grund af påstået chikane. Østre Landsret stadfæstede frifindelsen og fastslog, at den påberåbte adfærd efter sagens oplysninger ikke var chikanøs i lejelovens forstand.

Sagens baggrund: Huslejebetaling og klageforbehold

Udlejer havde den 11. juli 2022 ophævet og samtidig opsagt et beboelseslejemål. Som begrundelse henviste udlejer navnlig til to forhold:

• at lejeren havde betalt husleje ved brug af en anden lejers betalingsoplysninger og først sent oplyst udlejer om betalingen, og
• at lejeren havde taget forbehold om at klage til Advokatnævnet over den advokat, som udlejer antog til at føre sagen.

Lejen var indbetalt til udlejer, men betalingen var ikke i første omgang blevet registreret på lejerens eget lejemål. En tidligere fogedsag om betalingsmisligholdelse var blevet tilbagekaldt. Udlejer gjorde efterfølgende gældende, at lejerens handlemåde havde forhalet og besværliggjort sagsbehandlingen og udgjorde chikane af udlejer, administrationen og udlejers advokat.

Lejerens synspunkter

For lejeren gjorde Fisker Advokater gældende, at de påberåbte forhold ikke udgjorde chikane eller misligholdelse af en karakter, som berettigede ophævelse eller opsigelse. Vi fremhævede blandt andet, at et forbehold om at indgive klage til Advokatnævnet ikke i sig selv kunne anses for chikane, og at det enkeltstående betalingsforløb ikke kunne begrunde, at lejeren skulle fraflytte.

Boligretten gav lejeren medhold

Ved dom af 12. juni 2024 frifandt boligretten ved Københavns Byret lejeren. Retten fandt, at klageforbeholdet i den konkrete sag hverken udgjorde en trussel eller chikanøs adfærd, og bemærkede, at enhver som udgangspunkt har ret til at indbringe en advokat for Advokatnævnet.

Boligretten vurderede fremgangsmåden ved huslejebetalingen og den sene orientering som stærkt kritisabel og som misligholdelse af lejeforholdet. Retten lagde imidlertid vægt på, at der var tale om et enkeltstående tilfælde, og fandt ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse misligholdelsen for så væsentlig, at lejerens fraflytning var påkrævet.

Retten fandt heller ikke grundlag for opsigelse. I relation til lejelovens § 171, stk. 1, nr. 6, lagde retten vægt på, at lejeren ikke havde modtaget en forudgående advarsel om de påberåbte forhold. Der var heller ikke vægtige grunde, som gjorde det særlig magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet efter bestemmelsens nr. 8.

Østre Landsret: Adfærden var ikke chikanøs i lejelovens forstand

Udlejer ankede dommen. Ved dom af 21. oktober 2026 stadfæstede Østre Landsret boligrettens frifindelse.

Landsretten fandt, at den påberåbte adfærd efter sagens oplysninger ikke kunne anses for chikanøs i lejelovens forstand. Der var derfor hverken grundlag for ophævelse efter lejelovens § 182, stk. 1, nr. 7 eller 13, eller for opsigelse efter § 171, stk. 1, nr. 6 eller 8.

Det kunne ikke føre til et andet resultat, at parterne var enige om, at lejerens adfærd måtte anses for kritisabel. Med denne begrundelse stadfæstede landsretten boligrettens dom.

Dommens betydning for ophævelse af lejemål

Dommen illustrerer, at påstået chikane som grundlag for ophævelse eller opsigelse kræver en konkret vurdering af adfærdens karakter og lovens betingelser. At lejerens handlemåde gav anledning til kritik, var i denne sag ikke tilstrækkeligt til at kræve fraflytning.

Fisker Advokater repræsenterede lejeren i begge instanser. Udlejer var repræsenteret af Husen Advokater.

Østre Landsret · BS-41213/2024-OLR · Dom af 21. oktober 2026
Københavns Byret, boligretten · BS-32732/2022-KBH · Dom af 12. juni 2024

Rådgivning om ophævelse og opsigelse af lejemål

Fisker Advokater rådgiver både lejere og udlejere om ophævelse, opsigelse og tvister i lejeforhold og bistår med sager ved boligretten og landsretterne.

Læs mere om vores rådgivning inden for lejeret.

“`

Klik derefter **»Gem ændringer« → »Gem kladde« → »Forhåndsvisning«**.

Tidsbegrænsede lejemål: Tilladelse til anke til Højesteret

Fisker Advokater har på vegne af to lejere fået Procesbevillingsnævnets tilladelse til at indbringe Østre Landsrets dom af 3. juli 2026 for Højesteret. Sagerne handler om, hvorvidt et kapitalselskab kan begrunde tidsbegrænsning af beboelseslejemål med, at selskabets eneejers børn senere skal benytte boligerne.

Sagens baggrund: Tidsbegrænsning begrundet i familiens boligplaner

Sagerne vedrører to beboelseslejemål i en ejendom på Stockholmsgade på Østerbro. Begge lejeaftaler var tidsbegrænsede, med aftalt ophør i henholdsvis 2025 og 2031.

Udlejer var et kapitalselskab. Som begrundelse for tidsbegrænsningerne henviste selskabet til, at dets eneejers børn senere skulle overtage lejlighederne som led i et planlagt familiekollektiv.

Fisker Advokater anlagde på vegne af lejerne sager om tilsidesættelse af tidsbegrænsningerne efter lejelovens § 173, stk. 3.

Boligretten gav lejerne medhold

Ved dom af 27. januar 2025 tilsidesatte boligretten ved Københavns Byret begge tidsbegrænsninger og bestemte, at lejemålene skulle fortsætte på tidsubegrænsede vilkår.

Dommen blev afsagt med stemmerne 2-1. De to dommere, der gav lejerne medhold, begrundede resultatet forskelligt.

Den juridiske dommer lagde vægt på, at selskabet og dets eneejer var forskellige juridiske subjekter, som ikke skulle identificeres med hinanden ved vurderingen efter lejelovens § 173, stk. 3. Selskabets egne forhold var ikke nærmere belyst, og selskabet havde derfor ikke bevist, at tidsbegrænsningerne var tilstrækkeligt begrundede.

Den anden dommer i flertallet fandt efter en konkret vurdering, at planerne om børnenes senere indflytning ikke havde tilstrækkelig styrke til at begrunde tidsbegrænsningerne.

Læs vores tidligere omtale af boligrettens dom.

Østre Landsret ændrede boligrettens dom

Udlejer ankede dommen. Ved dom af 3. juli 2026 ændrede Østre Landsret boligrettens afgørelse og frifandt udlejer. De aftalte tidsbegrænsninger blev dermed opretholdt.

Landsretten fandt efter en samlet vurdering af omstændighederne ved lejeaftalernes indgåelse, at udlejer havde bevist, at tidsbegrænsningerne var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Landsretten lagde blandt andet vægt på:

• størrelsen af de aftalte lejer,
• forklaringen om det oprindelige formål med erhvervelsen af ejendommen, og
• en ansøgning om ombygningstilladelse fra 2018, som beskrev planerne om et familiekollektiv og boliger til ejerens børn.

Det kunne efter landsrettens vurdering under de foreliggende omstændigheder ikke føre til et andet resultat, at ejendommen var erhvervet af et selskab, og at lejeaftalerne var indgået med selskabet. Landsretten fandt heller ikke, at den manglende begrundelse for tidsbegrænsningerne i lejekontrakterne ændrede vurderingen.

Læs vores særskilte omtale af Østre Landsrets dom af 3. juli 2026.

Procesbevillingsnævnet har givet tredjeinstansbevilling

Fisker Advokater ansøgte på vegne af begge lejere om tilladelse til at anke landsrettens dom til Højesteret.

Den 8. oktober 2026 gav Procesbevillingsnævnet begge lejere tilladelse til anke til Højesteret.

Tilladelsen giver mulighed for at få Højesterets prøvelse af landsrettens dom. Højesteret har endnu ikke taget stilling til sagerne, og tredjeinstansbevillingen indebærer ikke i sig selv, at landsrettens resultat er ændret.

Det principielle spørgsmål: Hvad omfatter “udlejerens forhold”?

Sagernes centrale spørgsmål er fortolkningen af udtrykket “udlejerens forhold” i lejelovens § 173, stk. 3, når udlejer er et kapitalselskab.

Fisker Advokater har i ansøgningen til Procesbevillingsnævnet fremhævet, at spørgsmålet er, om kapitalejerens private og familiemæssige interesser overhovedet kan indgå som begrundelse for tidsbegrænsningen, når udlejer er et selskab og dermed et selvstændigt juridisk retssubjekt.

Det spørgsmål går forud for den konkrete vurdering af, om planerne om børnenes senere brug af boligerne var tilstrækkeligt underbyggede. Lejernes synspunkt er, at begrundelsen skal vurderes ud fra udlejerselskabets egne forhold, og at selskabet og kapitalejeren ikke kan identificeres med hinanden ved denne vurdering.

Landsretten accepterede under de konkrete omstændigheder, at planerne om eneejerens børns senere brug af lejlighederne kunne begrunde tidsbegrænsningerne, selv om selskabet var udlejer.

En afgørelse fra Højesteret vil kunne afklare rækkevidden af “udlejerens forhold” og få betydning for tidsbegrænsede beboelseslejemål, hvor udlejer er et kapitalselskab.

Østre Landsret · BS-7340/2025-OLR og BS-7342/2025-OLR · Dom af 3. juli 2026
Procesbevillingsnævnet · J.nr. 26/19352 og 26/20932 · Appeltilladelse af 8. oktober 2026

Rådgivning om tidsbegrænsede lejemål

Fisker Advokater rådgiver både lejere og udlejere om tidsbegrænsede lejeaftaler og bistår med tvister og retssager inden for lejeretten.

Læs mere om vores rådgivning inden for lejeret.

Østre Landsret ændrede ved dom af 3. juli 2026 boligrettens afgørelser i to sager om tidsbegrænsning af beboelseslejemål. Landsretten fandt efter en samlet konkret vurdering, at de aftalte tidsbegrænsninger var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Fisker Advokater repræsenterede begge lejere, som havde fået medhold i boligretten, men ikke i landsretten.

Sagens baggrund

Sagerne vedrørte to beboelseslejemål i en ejendom på Stockholmsgade på Østerbro i København. Udlejeren var Ravnsnæs Invest ApS, hvis direktør og eneanpartshaver havde planer om, at hendes børn senere skulle benytte lejlighederne.

Lejekontrakterne indeholdt aftaler om tidsbegrænsning, uden at begrundelsen herfor fremgik af kontrakternes § 11.

Lejerne gjorde gældende, at tidsbegrænsningerne ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerselskabets egne forhold, jf. lejelovens § 173, stk. 3.

Et centralt spørgsmål var, hvilken betydning kapitalejerens private og familiemæssige boligplaner kunne tillægges, når udlejeren var et selvstændigt kapitalselskab.

Boligrettens afgørelser

Ved domme af 27. januar 2025 gav boligretten ved Københavns Byret lejerne medhold og tilsidesatte tidsbegrænsningerne.

Udlejeren ankede herefter begge domme til Østre Landsret.

Læs omtalen af boligrettens oprindelige afgørelser.

Østre Landsrets begrundelse

Landsretten tog udgangspunkt i lejelovens § 173, stk. 3, hvorefter en tidsbegrænsning kan tilsidesættes, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Landsretten foretog en samlet vurdering af omstændighederne ved lejeaftalernes indgåelse.

Der blev blandt andet lagt vægt på størrelsen af de aftalte lejer, eneejerens forklaring om det oprindelige formål med ejendommens erhvervelse og en ansøgning om ombygningstilladelse af 30. juni 2018.

Af denne ansøgning fremgik det, at ejendommen blandt andet var planlagt anvendt til boligformål for ejeren og dennes familie, herunder boliger til børnene.

På baggrund af den samlede bevisførelse fandt landsretten, at udlejerselskabet havde løftet bevisbyrden for, at tidsbegrænsningerne var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Det førte ikke til et andet resultat, at ejendommen var erhvervet af og lejeaftalerne indgået med et kapitalselskab, hvor den pågældende person var direktør og eneanpartshaver.

Det var heller ikke afgørende, at begrundelsen for tidsbegrænsningerne ikke fremgik af lejekontrakternes § 11.

Østre Landsret ændrede derfor boligrettens domme og frifandt udlejerselskabet i begge sager.

Det principielle juridiske spørgsmål

Sagerne rejser et principielt spørgsmål om fortolkningen af begrebet “udlejerens forhold” i lejelovens § 173, stk. 3, når udlejeren er et kapitalselskab.

Efter lejernes opfattelse skal vurderingen tage udgangspunkt i kapitalselskabets egne forhold som selvstændigt juridisk retssubjekt. En kapitalejers private og familiemæssige boligplaner kan efter denne opfattelse ikke uden videre sidestilles med selskabets forhold.

Landsrettens afgørelse bygger på en samlet konkret vurdering og indeholder ikke en udtrykkelig generel stillingtagen til rækkevidden af identifikation mellem et kapitalselskab og dets kapitalejer.

Fisker Advokater har på vegne af begge lejere opnået Procesbevillingsnævnets tilladelse til at indbringe det principielle spørgsmål for Højesteret.

Østre Landsret · BS-7340/2025-OLR og BS-7342/2025-OLR · Dom af 3. juli 2026