I forbindelse med en andelshavers renovering af sin andelslejlighed i 2021, opstod der en omfattende vandskade i både andelshaverens lejlighed, ejendommen og etageadskillelserne. Andelshaveren havde indgået aftale med en totalentreprenør (Bauhaus) til at udføre arbejdet, som derefter engagerede en underentreprenør. Under arbejdet overskar underentreprenøren ved en fejl et aktivt vandrør, hvilket forårsagede betydelig skade.

Da hverken andelshaverens ansvarsforsikringsselskab, totalentreprenøren eller underentreprenøren (nu konkursramt) ville anerkende erstatningsansvaret, indledte andelsboligforeningen sag om isoleret bevisoptagelse mod både andelshaverens og underentreprenørens forsikringsselskaber.

Skønserklæringen vurderede udbedringsomkostningerne til ca. 250.000 kr., men andelsboligforeningen indhentede konkrete tilbud, der viste, at de reelle omkostninger ville være tæt på 650.000 kr. Fisker Advokater anbefalede derfor at rejse krav ved udtagelse af stævning for det fulde beløb.

Andelshaveren gjorde gældende ikke at have handlet ansvarspådragende og kunne til støtte herfor henvise til en ny Højesteretsdom (U.2023.5081), der fremkom under sagens behandling og fastslog, at andelshavere ikke er objektivt ansvarlige for skader som følge af egne installationer – analogt til lejeloven. Underentreprenøren påstod, at kravet burde rettes mod totalentreprenøren og forklarede, at han havde handlet efter instruktion og ikke begået fejl.

Efter flere års retssagsbehandling og hovedforhandling over flere dage, fremkom retten med en skriftlig tilkendegivelse som parterne accepterede ved et forlig, hvorefter underentreprenøren blev fundet ansvarlig for ca. 90 % af andelsboligforeningens krav. Retten lagde vægt på, at underentreprenøren burde have sikret sig, at det pågældende vandrør ikke var aktivt. Andelshaveren blev derimod frifundet med henvisning til Højesterets nye praksis.

Sagen viser:

• At en selvstændigt virkende underentreprenør kan gøres direkte ansvarlig over for, i det konkrete tilfælde en andelsboligforening, uanset at andelshaver havde indgået aftale med en totalentreprenør. Dette er i overensstemmelse med gældende ret og retspraksis om ansvar for selvstændigt virkende tredjemænd.

• At skønserklæringer alene er vejledende (et skøn) – det faktisk dokumenterede tab dannede grundlag for erstatningskravet, ikke skønserklæringen.

• At andelshavere efter Højesterets dom (U.2023.5081H) ikke længere er tæt på objektivt ansvarlige for skader som følge af egne installationer, jf. lejeloven analogt.

(Fisker j.nr. 100347 • BS-27973/2023-GLO • 2025)

Sagen blev anlagt ved boligretten af Fisker Advokater på vegne af 2 lejere, der boede i hver sin liebhaverlejlighed (ejerlejligheder) på en attraktiv adresse på Stockholmsgade på Østerbro til en lav husleje og handlede om, hvorvidt de aftalte tidsbegrænsninger i begge de indgåede lejekontrakter, var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold efter reglerne i lejelovens § 173, stk. 3.

Vores synspunkt var, at aftalte tidsbegrænsninger som udgangspunkt aldrig, eller kun i helt specielle tilfælde, kan være begrundet i et kapitalselskabs forhold på samme vis som et kapitalselskab heller ikke kan opsige et beboelseslejemål til eget brug.

I sagen gjorde udlejer/kapitalselskabet gældende, at der skulle ske identifikation mellem den ultimative ejer af kapitalselskabet og kapitalselskabet. Tidsbegrænsningen var ikke begrundet i lejekontrakterne (hvilket heller ikke er et krav), men det kom frem, at tidsbegrænsningerne var begrundet i et ønske fra kapitalejereren af selskabet om, at hendes børn skulle benytte lejlighederne, når de var blevet voksne, idet tanken var at skabe et familiekollektiv.

Et flertal i Boligretten gav lejerne medhold, men synes dog at åbne for, at det ikke kan udelukkes, at aftalte tidsbegrænsninger af et beboelseslejemål kan være begrundet i en juridisk persons forhold. Begge lejeforhold fortsætter nu på tidsubegrænsede vilkår.

(Fisker j.nr. 100441 og 100445 • BS-54984/2022-KBH • 2025)

I sagen repræsenterede Fisker Advokater en andelshaver, der flere år efter indflytning havde konstateret fejl og mangler ved bl.a. VVS-installationer og rør/gas installationer i andelshaverens lejlighed.

Skønsindstævnte protesterede ved sin advokat over, at der skulle afholdes sag om isoleret bevisoptagelse, dels under hensyntagen til, at skønsindstævnte mente, at andelshavers krav var forældede, og dels under hensyntagen til, at andelshavers krav i alle tilfælde ville falde under bagatelgrænsen, at der ikke var noget ansvarsgrundlag, og at Højesteret i to nyere domme havde udtalt, at andelshavers krav i denne type sager er maksimeret til, hvad der er betalt for de pågældende forbedringer.

Københavns Byret afsagde kendelse om, at bevisoptagelsen skulle fremmes, da der “ikke forud for den isolerede bevisoptagelse stilles krav om, at rekvirenten skal redegøre yderligere for, på hvilket grundlag, der kan rejses krav mod sælgeren, eller at det skal godtgøres, at kravet ikke er forældet”.

Byrettens kendelse understreger, at retspraksis er ganske lempelig i forhold til, om sag om isoleret bevisoptagelse skal tillades. Ifølge Retsplejerådets kommissionsbetænkning nr. 698/1973 s. 127 bør bevisoptagelse kunne finde sted, når retten finder det hensigtsmæssigt. Dette er i tråd med den afsagte kendelse.

(Fisker j.nr. 100466 • BS-60830/2023-KBH • 2024)

I sagen repræsenterede Fisker Advokater to lejere i to liebhaverlejligheder på Stockholmsgade i København. Sagerne var oprindelig anlagt af Fisker Advokater på vegne af lejerne med påstand om tilsidesættelse af aftalte tidsbegrænsninger.

Udlejer nedlagde påstand om frifindelse og selvstændig påstand om, at lejerne – for det tilfælde at de fik medhold i deres påstande om tilsidesættelse af den aftalte tidsbegrænsning – skulle anerkende, at lejen for deres lejemål blev sat op fra ca. 900 kr./m2 til 2.000 kr./m2. Til støtte herfor fremlagde udlejers advokat en række markedsrapporter om markedslejen for Østerbro.

Da det fremgår af lejelovens § 55, at uenighed om lejeaftaler indgået i henhold til lejelovens 54, afgøres af huslejenævnet nedlagde lejerne påstand om afvisning af udlejer selvstændige påstand. Det fremgik udtrykkeligt af begge lejekontrakter, at lejen var fastsat under henvisning til lejelovens dagældende § 15a, jf. ,lejelovens § 54, stk. 3, hvorefter lejen kunne fastsættes frit, da lejemålene udelukkende var benyttet erhvervsmæssigt pr. 31. december 1991.

Boligretten afsagde under sagens forberedelse kendelse om, at udlejers selvstændige påstande [om markedslejen for de omtvistede lejemål] hørte under huslejenævnets komptence og afviste de selvstændige påstande. Boligretten fandt derudover, at de af udlejers advokat fremlagte markedsrapporter skulle udgå af sagen. Udlejers advokat har ansøgt Procesbevillingsnævnet om appeltilladelse til at indbringe kendelserne for Østre Landsret.

(Fisker j.nr. 100441 og 100443 • BS-54984/2022-KBH • 2024)

I sagen repræsenterede Fisker Advokater en ejerforening, hvor en erhversejerlejlighedsejer (“ejeren”) i en periode på et år havde undladt at betale fællesudgifter med henvisning til, at ejeren hævdede at have et omstridt modkrav fra tidligere ejerperiode.

Efter at have fremsendt sædvanligt advokatrykkerbrev om betaling, valgte bestyrelsen at udtage stævning over for ejeren. Beslutningen blev taget af bestyrelsen og ikke bragt til afstemning på en generalforsamling. Ifølge foreningens vedtægter påhvilede det bestyrelsen bl.a. at påse inddrivelse af fællesudgifter.

Under retssagen nedlagde ejeren påstand om afvisning af sagen med henvisning til, at spørgsmålet om at anlægge sag ikke var blevet godkendt på en generalforsamling. Københavns Byret gav ejeren medhold i synspunktet og lagde til grund, at spørgsmålet om at udtage stævning var af en sådan ekstraordinær karakter, at søgsmåetl ikke kunne iværksættes uden godkendelse på en generalforsamling.

Dommen er efter Fisker Advokaters opfattelse forkert og derfor anket til Østre Landsret med påstand om hjemvisning.

Det er antaget i litteraturen og (en enkelt trykt dom, U.2011.1530Ø), at visse beslutninger, der tages af en bestyrelse, kan være af en sådan karakter, at det er nødvendigt at indhente generalforsamlingens godkendelse. I den pågældende dom antoges generalforsamlingen dog efterfølgende stiltiende at have godkendt søgsmålet (ratihaberet beslutningen).

En beslutning om at inddrive fællesudgifter ved et søgsmål er efter Fisker Advokaters opfattelse ikke ekstraordinær og kræver ikke generalforsamlingens godkendelse. I modsat fald vil ingen andels- eller ejerforeninger kunne initiere et søgsmål (af hvilken som helst art), uden at beslutningen på forhånd er godkendt af en generalforsamling. Af bl.a. disse grunde er sagen d. 31. januar 2024 indbragt for Østre Landsret med påstand om hjemvisning til fornyet behandling.

(Fisker j.nr. 100391 • BS-19374/2022 • 2024)

Højesteret har d. 29. september 2021 afsagt en vigtig og principiel dom om, hvorvidt alle krav, herunder krav, der skyldes lejers culpøse/forsætlige adfærd, skal fremsættes inden fristen på 2 uger, der fremgår af lejelovens § 98, stk. 2.

Retspraksis, og den juridiske litteratur, har været uafklaret frem til nu. I to ældre afgørelser (GD 1997.09B og GD 2015.67V) nåede retterne frem til, at erstatningskrav ikke omfattedes af præklusionsfristen i lejelovens § 98, stk. 2. Nyere retspraksis (bl.a. TBB 2017.453Ø og U2020.1936V) konkluderede, at også krav på erstatning omfattedes af 2-ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2.

I den pågældende sag repræsenterede vi en mindre udlejer, der over for sin lejer havde fremsat krav om erstatning for en ødelagt bordplade efter udløbet af 2-ugers fristen. Et sådant krav udgør et erstatningskrav og omfattes ikke af den sædvanlige indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Om kravet kunne fremsættes efter udløbet af 2-ugers fristen var til pådømmelse i boligretten og landsretten og endelig Højesteret.

Vores synspunkt var grundlæggende det, at der ikke findes et særligt hensyn at tage til den lejer, der forsætligt/culpøst har ødelagt et lejemål, hvor lejer som udgangspunkt er erstatningsansvarlig efter lejelovens § 25, stk. 2. Derudover omtaler lejelovens § 98, stk. 1., som stk. 2. henviser til, ikke erstatningskrav og krav, der baserer sig på lejers culpøse adfærd. Højesteret fandt imidlertid, at lejelovens § 98, stk. 2 – efter sin ordlyd og formål – må forstås sådan, at den omhandler alle krav, uanset om kravet baserer sig på lejers uforsvarlige adfærd, når ikke der er tale om en skjult mangel eller svig.

Dommen sætter et længe ventet punktum og klarhed over retstilstanden.

Udlejere skal derfor – uanset, hvor groft og indlysende et forhold, der måtte være tale om fra lejers side – fremsætte deres krav over for lejer inden udløbet af 2-ugers fristen i lejelovens § 98, stå. 2.

Sammen med en anden ny Højesterets dom fra d. 1. september 2021 om udlejers reklamationspligt ved fremsættelse af krav om skjulte mangler (lejelovens § 98, stk. 2, 3. pkt.), er der “ingen tid at spilde” for udlejere i fraflytningssituationen, da krav vedrørende en skjult mangel fremsat efter 2 måneder, var fremsat for sent.

(Fisker j.nr. 100266 • BS-29153/2020-HJR • 2021)

I en speciel boligretssag blev Københavns Kajakklub sagsøgt d. 13. februar 2020 med krav om, at huslejen for Københavns Kajakklubs historiske lokaler skulle næsten 10-dobles. Fisker Advokater repræsenterede lejer/Københavns Kajakklub.

Københavns Kajakklub havde siden juni 2008 lejet et såkaldt “skib” på knap 400 m2 i et fredet Kanonbådsskur direkte til vandet på Kanonbådsvej i København K. Huslejen havde siden 2008 været den samme (2.200 kr./måned) i henhold til en tidsbegrænset lejekontrakt, der var fortsat.

Udlejer, der var et fond, havde over en årrække renoveret det gamle kanonbådsskur for et to-cifret millionbeløb med bl.a. støtte fra Realdania.

Da parterne ikke kunne nå til enighed om, hvad lejeniveauet skulle være fremadrettet, udtog udlejer stævning over for Københavns Kajakklub og gjorde bl.a. gældende, at der ikke var aftalt en leje, jf. erhvervslejelovens § 9, stk. 2.

Boligretten fandt det ikke dokumenteret, at der ikke var aftalt en leje, hvorfor erhvervslejelovens § 9, stk. 2 ikke fandt anvendelse. Københavns Kajakklub blev herefter frifundet, bl.a. fordi udlejer ikke havde iagttaget varslingsreglerne i erhvervslejelovens § 13.

Udlejer blev dømt til at betale Københavns Kajakklub kr. 100.000 i sagsomkostninger.

Dommen blev ikke anket.

(Fisker j.nr. 100270 • BS-6941/2020-GLO • 2021)

I sagen repræsenterede vi en ny ejer/udlejer af en mindre erhvervsejendom i Valby med et erhvervslejemål  på ca. 550 m2. Erhvervslejemålet var indgået i 2012. Ifølge lejekontrakten skulle den årlige leje reguleres med minimum 3% , og det fremgik, at ændringer til lejekontrakten skulle ske skriftligt for at være gyldige. Lejen var ikke blevet reguleret siden 2015, og udlejer afgav herefter påkrav om betaling af den beregnede regulerede leje pr. 2021. Lejer valgte at fortsætte med at betale samme husleje som hidtil under henvisning til, at der skulle være indgået en mundtlig aftale om, at lejen ikke skulle reguleres. Da den fulde husleje ikke blev betalt, ophævede udlejer lejemålet.

Under fogedsagen forklarede lejer, at det var aftalt med tidligere udlejer (et dødsbo), at lejen ikke skulle reguleres. Lejers forklaring blev understøttet af vidneforklaring fra bl.a. lejers revisor, men fogedretten fandt alligevel, at lejer ikke havde løftet bevisbyrden for, at der var indgået en sådan mundtlig aftale.

Som følge heraf, og da udlejer havde afgivet gyldigt påkrav om betaling af den regulerede leje, fremmede fogedretten sagen og udsatte lejer af lejemålet. Landsretten stadfæstede fogedrettens kendelse og tilkendte yderligere sagsomkostninger til udlejer.

Lejer var under hele forløbet repræsenteret ved advokat. Sagen viser, at der skal overordentlig meget til for at løfte bevisbyrden for en mundtlig aftale, og at fogedretten ikke er afskåret fra at realitetsbehandle denne type indsigelser. Lejers advokat havde anmodet om, at sagen skulle behandles af boligretten.

Fisker Advokater har under hele sagen rådgivet udlejer og afgivet nye påkrav/ophævelser over for lejer.

(Fisker j.nr. 100338 • 13. afd. kære nr. B-137-21, Østre Landsret • 2021)

I sagen repræsenterede vi en haveejer, der d. 7. maj 2020 var blevet ekskluderet fra sit medlemskab af en haveforening på grund af manglende betaling for vand og d. 25. maj 2020 tillige var blevet ekskluderet på grund af uorden i haven.

Fogedretten fandt efter en konkret vurdering, at haveejeren havde berettigede indsigelser til vandforbruget, og at haveforeningen ikke havde konkretiseret, at manglende betaling af en del af vandforbruget kunne føre til eksklusion.

Fogedretten fandt endvidere, at en eksklusion som følge af uorden i haven ikke kunne føre til eksklusion, bl.a. fordi det fandtes vanskeligt på baggrund af billedmateriale at vurdere, om haveejer groft havde forsømt sin vedligeholdelsespligt.

Haveejer blev dermed frifundet for begge eksklusioner/ophævelser og blev tilkendt sagsomkostninger.

Sagen viser, at der er en grænse for fogedretternes prøvelsesret, når der er fremsat berettigede indsigelser i forhold til en eksklusion/ophævelse, uanset klar vedtægtshjemmel. Fogedretten fandt det i begge tilfælde betænkeligt at fremme eksklusionsbegæringen.

Sagerne omhandlede ikke spørgsmålet om husordensovertrædelser, hvor fogedretten i visse tilfælde er tillagt en udvidet kompetence, jf. lejelovens § 107, stk. 3 analogt.

(Fisker j.nr. 100336 • 23. afd. kære nr. B-22-21, Østre Landsret • 2021)

I sagen repræsenterede vi en andelshaver, der i henhold til en gyldig generalforsamlingsbeslutning havde fået opsat en altan på 1. sal. Beboerne i stuelejligheden sagsøgte vores klient, først med påstand om at altanen skulle nedtages, derefter med påstand om, at vores klient skulle betale godtgørelse og/eller erstatning som følge af de gener, altanen havde medført dem. Generne bestod primært i, at et værelse var blevet mørkere som følge af skygge fra altanen.

Retten fandt efter en samlet vurdering, og afholdelse af syn og skøn, at det ikke var godtgjort, at de ulemper som altanen havde medført, oversteg det som man med rimelighed kunne forvente som andelshavere af en andelslejlighed på det centrale Frederiksberg. Dette uanset, at en skønsmand vurderede, at dagslysniveauet i underboernes værelse ikke (helt) overholdt gældende krav til dagslys. Endelig fandt retten, at det ikke var godtgjort, at der var lidt et tab.

Dommen er en af flere, der cementerer, at der skal meget til før den naboretlige tålegrænse må anses for overskredet, og at man som andelshaver må være forberedt på, at det er både forventeligt og sædvanligt, at der opsættes altaner i ældre ejendomme med visse gener til følge.

Retten frifandt dermed vores klient for kravet og tilkendte vores klient sagsomkostninger.

(Fisker j.nr. 100161 • København (BS-8023/2018-FRB) • 2020)