I en sag, hvor vi repræsenterer en mindre privat udlejer, har Procesbevillingsnævnet d. 23. juni 2020 givet tilladelse til at indbringe en sag for Højesteret.

Sagen drejer sig om, hvorvidt 2-ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2 for at fremsætte krav mod en fraflyttet lejer også gælder for egentlige erstatningskrav, jf. lejelovens § 25, stk. 2. Konkret drejede sagen sig om, hvorvidt en lejer hæftede for at have vanrøgtet/ødelagt en bordplade, selvom udlejer først fremsatte krav om udbedring efter 2-ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2. En ødelagt bordplade udgør et erstatningskrav, der ikke omfattes af de almindelige istandsættelseskrav i lejelovens § 98, stk. 1 som stk. 2 henviser til.

Efter vores opfattelse er det ikke rimeligt, eller i øvrigt i overensstemmelse med lovens ordlyd, at fristen også skal omfatte denne type krav, da der ikke er et beskyttelseshensyn at tage over for den lejer, der culpøst eller forsætligt måtte have smadret lejemålet.

Selvom den seneste retspraksis fra Østre Landsret peger i retning af at alle krav prækluderes efter lejelovens § 98, stk. 2, er der også landsretspraksis, der siger at erstatningskrav prækluderes.

Procesbevillingsnævnets beskrivelse kan læses her:

https://domstol.dk/procesbevillingsnaevnet/aktuelt/2020/7/lejesag-om-fristen-for-udlejers-erstatningskrav-mod-fraflyttet-lejer/

Sagen er indbragt for Højesteret d. 20. juli 2020.

Sagen er d. 19. januar 2021 optaget til dom af ankeudvalget.

(Fisker j.nr. 100266 • København • 2020 • trykt i XX)

I Østre Landsret repræsenterede vi lejer (et hotel) i en tvist om gyldigheden af en opsigelse af lejemålet som følge af ombygning samt en speciel tvist om lejens størrelse, da lejevilkårene var blevet slettet ved såkaldt alternativt opråb under en tvangsauktion. Spørgsmålet var derefter, hvilken leje, der var gældende, herunder, om lejen skulle varsles (erhvervslejelovens § 9, stk. 2). Der findes ikke praksis om spørgsmålet.

Få uger inden selve hovedforhandlingen i Østre Landsret blev vi gjort bekendt med, at en boligdommer i boligretten havde et nært samarbejde med et af udlejers centrale vidner (ikke en part). Boligdommeren var bl.a. venner med vidnet på Facebook samt vidnets hustru og børn og stod anført som samarbejdspartner på vidnets hjemmeside.

Vi nedlagde derfor en ny påstand om, at boligretssagen skulle gå om. Landsretten afsagde dom om, at boligdommeren var inhabil og ophævede boligrettens dom. Sagen blev sendt tilbage til retten med ny dommer og nye boligdommere.

Sagen blev varetaget af advokat Jens Fisker.

(Fisker j.nr. 100242 • København • 2020 • trykt i TBB 2020.258)

Vi repræsenterede udlejer, Sampension, i en boligretssag om lejens størrelse for et erhvervslejemål på Bernstorffsvej i Gentofte. Lejemålet bestod af flere ældre erhvervslejekontrakter. Lejen var ikke tidligere blevet reguleret.

Under boligretssagen blev der gennemført syn og skøn og indhentet oplysninger om sammenligningslejemål. Efter skønserklæringen blev der indgået forlig med lejer på vilkår, at lejen blev sat op fra 150.000 til 300.000 kr., ligesom der blev aftalt en fast regulering af lejen.

Lejer blev samtidig pålagt at betale sagsomkostninger.

Sagen blev varetaget af advokat Jens Fisker

(Fisker j.nr. 100120 • Lyngby • 2019)

Vi repræsenterede en ejerforening på Frederiksberg i en tvist mod naboejendommen vedrørende brugsretten til et haveareal tilhørende naboejendommen. I start 1980’erne var der blevet tinglyst en servitut på naboejendommen, der overlod brugsretten til ejerforeningen.

Servitutten forholdt sig ikke til om naboens brugere / lejere måtte anvende arealet, men den foreskrev dog, at naboejendommen var forpligtet til at opstille et naturhegn omkring arealet, så det ikke var tilgængeligt for naboejendommens brugere.

Naboejendommen gjorde krav på arealet i slut 2017. Ejerforeningen bestred, at naboejendommens brugere havde ret til at anvende arealet.

Vi havde held til at overbevise Retten på Frederiksberg om, at det alene er ejerforeningen, der må bruge arealet. Retten lagde vægt på vores argumenter om, at naboejendommen ikke havde gjort indsigelse mod den eksklusive brugsret i ca. 30 år samt at naboejendommen selv havde bekostet naturhegnet.

Sagen blev varetaget af advokat Simon Busk.

(Fisker j.nr. 100167 • Frederiksberg • 2019)

Vi repræsenterede en ældre herre, der havde lejet en lejet en lejlighed på Vesterbro i en menneskealder.

Udlejer varslede renovering af køkken og badeværelse. Da udlejer mødte op med håndværkerne, lod lejer dem komme ind, men han protesterede over gennemførelsen af arbejderne.

Byretten konkluderede, at lejers nægtelse af udlejers lovligt varslede renoveringsprojekt udgjorde misligholdelse, der berettigede udlejer til ophævelse.

Advokat Jens Fisker havde tidligere varetaget to sager for lejer om det samme spørgsmål og kraftigt opfordret lejer til at lade udlejer udføre lovligt varslede arbejder. De sager vandt han.

Lejer fulgte desværre ikke vores råd i den konkrete sag. Derfor blev ophævelsen godkendt.

Afgørelsen viser, at man som lejer skal være forsigtig med at nægte udlejer adgang, når udlejer har varslet gennemførelse af arbejder.

Sagen blev varetaget af advokat Simon Busk.

(Fisker j.nr. 100087 • København • 2018)

I den pågældende sag repræsenterede vi lejer I Østre Landsret, hvis lejemål var blevet ophævet af udlejer, fordi lejer under en sag i Huslejenævnet havde rettet henvendelse til kommunen om lejemålets areal. Kommunen rettede arealet i overensstemmelse med lejers oplysninger.

Udlejers advokat gjorde gældende, at lejers henvendelse til kommunen var uberettiget og i strid med enhver loyalitetsforpligtelse i lejeforholdet. Udlejers advokat ophævede derfor lejemålet efter lejelovens § 93, stk. 1, litra l og opsagde lejemålet efter lejelovens § 83, stk. 1, litra g. Udlejer fik hverken medhold i ophævelsen eller opsigelsen af lejemål.

Dommen viser, at der trods alt er grænser for hvor lidt, der skal til før udlejer kan skride til ophævelse i sager, der ikke vedrører egentlig betalingsmisligholdelse. I visse tilfælde har retspraksis anerkendt ophævelse af lejemål, hvis f.eks. lejer har sendt falske beskyldninger om udlejer, eller på anden vis groft har overtrådt grænsen for, hvad udlejer skal “tåle”. Det var ikke tilfældet i denne sag, og lejer blev derfor frifundet.

Sagen blev varetaget af advokat Jens Fisker.

(Fisker j.nr. 100111 • København • 2018 • trykt i U.2018.1649 og TBB2018.462)

I Vestre Landsret repræsenterede vi to ansatte VVS’ere, der i 2010 havde monteret et gulvvarmeanlæg for en bygherre. Allerede i vinteren 2010 opstod der problemer med gulvvarmeanlægget, og der blev gjort mange forsøg på at indregulere anlægget. I 2013 rekvirerede bygherre en termografisk rapport, der påpegede en række fejl ved anlægget.

I juni 2016 anlagde bygherre retssag med krav om betaling af knap 200.000 kr. Byretten i Aarhus gav bygherre medhold i, at kravet ikke var forældet og dømte vores kunder til at betale. Vi ankede denne dom til Vestre Landsret, der fandt, at kravet var forældet, da den 3-årige forældelsesfrist skulle regnes fra tidspunktet for bygherres viden om manglerne ved gulvvarmeanlægget (termografirapporten). Vestre Landsret fandt endvidere, at vores kunders forsøg på afhjælpning ikke udgjorde en erkendelse af, at der var mangler ved gulvvarmeanlægget med den konsekvens, at forældelsesfristen var afbrudt, jf. forældelseslovens § 15.

Vores kunder blev derfor frifundet og tilkendt sagsomkostninger.

Sagen blev varetaget af advokat Jens Fisker.

(Fisker j.nr. 100044 • Aarhus • trykt som U.2018.1299V)

I sagen repræsenterede vi udlejer, Sampension KP Danmark A/S, mod Coop Danmark A/S i en tvist om lejens størrelse (§13-sag).

Under sagen gjorde lejers advokat gældende, at den boligdommer (en advokat) som vi havde peget på var inhabil, fordi advokaten på samme tidspunkt selv bistod en anden erhvervslejer i en anden markedslejesag.

Både byretten og Østre Landsret gav os medhold i, at boligdommeren ikke var inhabil. Landsretten lagde bl.a. vægt på, at der ikke var grundlag for at antage, at det erhvervslejemål som boligretssagen angik var sammenligneligt med det erhvervslejemål som boligdommeren på samme tidspunkt bistod en anden udlejer med, uanset at der i begge tilfælde var tale om større dagligvarebutikker i Københavnsområdet (hhv. København SV og København S).

Østre Landsrets kendelse viser, at der ikke er noget til hinder for, at en boligdommer, der selv er advokat på samme tid bistår som advokat i en anden markedslejesag, når bare lejemålene ikke er umiddelbart sammenlignelige, fx. som følge af afstanden mellem lejemålene.

Sagen blev varetaget af advokat Jens Fisker.

(Fisker j.nr. 100050 • København • 2017 • trykt i U.2017.3543 og TBB2017.900)